Сельская ипотека в Россельхозбанке: условия получения, процентные ставки

Специальная программа Россельхозбанка «Сельская ипотека» действует с января 2020 года. Ссуду предоставляют с применением сниженных ставок, чтобы создать благоприятные условия для переезда жителей в сельскую местность и уменьшить привлекательность миграции в крупные города.

Общая информация про сельскую ипотеку от Россельхозбанка

Компенсация дохода кредитора предусмотрена из федерального бюджета. Поэтому государством утверждены основные правила программы. Банк вправе корректировать отдельные действия только в рамках действующего законодательства.

Воспользоваться льготами без ошибок можно после изучения важных деталей. Рекомендуется обратить внимание на ограничения по регионам и целевому использованию займа.

Законодательство

Действующие нормативы установлены специальным Постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567. Предоставление государственных субсидий организовано с целью выполнения контрольных показателей проекта комплексного развития соответствующих территорий.

Особенности программы:

• перечень кредитных учреждений составляет Министерство сельского хозяйства РФ;
• объем финансирования утвержден решением правительства;
• приобретаемое имущество должно соответствовать утвержденным критериям;
• размер субсидий зависит от ключевой ставки ЦБ РФ.

Из приведенных положений можно сделать вывод об ограниченной общей сумме займов. Если лимит исчерпан досрочно, продление финансирования утверждается отдельным постановлением. Кроме региона, заемщику надо проверить соответствие объекта недвижимости установленным критериям.

Срок действия программы

Компенсация предусмотрена для договоров, которые заключены не ранее 2020 г. На реализацию плана в федеральном бюджете предусмотрены средства до 2,3 трлн руб. Программа действует по 2025 г. включительно.

Регионы-участники: список населенных пунктов

Приобрести недвижимость с применением этой ипотеки можно на всей территории России за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальных образований (МО).

Перечень поселений утверждают органы исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. В категорию подходящих включают города с численностью зарегистрированных постоянных жителей не более 30 000 человек.

Цели, на которые можно воспользоваться льготой

Ипотеку на льготных условиях предоставляют для покупки у частного собственника (компании, ИП) жилой недвижимости. Дом приобретают совместно с земельным участком.

Допустимо применение договора купли-продажи (ДКП) либо договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Нельзя заключить аналогичную сделку с инвестиционным фондом или его управляющей компанией.

Разрешено финансирование строительства жилья (завершения начатых работ) на собственном земельном участке. В этом случае оплачиваются услуги подрядчика.

Договорные отношения можно оформить с ИП либо ЮЛ. Допустима покупка земли на соответствующей правилам территории с последующим возведением объекта недвижимости. Для рассматриваемых ситуаций срок завершения строительных работ ограничен — не более 24 месяцев от даты получения ссуды.

Главные преимущества

Базовые условия ипотеки закреплены нормами законодательства. Поэтому исключены существенные изменения условий по причине коррекции коммерческих интересов отдельного банка.

Также надо отметить следующие особенности:

• минимальную процентную ставку;
• длительный срок займа;
• возможность выбора аннуитетной или дифференцированной схемы погашения задолженности;
• отсутствие требований к семейному статусу.

Кредит по программе предоставляют на вторичное жилье и новостройку. Заемщику необязательно проживать (работать) в деревне. Достаточным условием является размещение объекта недвижимости в сельской местности.

Условия получения и процентные ставки по ипотечному кредиту в РСХБ

Банк предоставляет ссуду с первоначальным взносом от 10% на срок от 1 до 300 месяцев. Минимальная сумма — 100 000 руб.

Максимальный уровень по этому параметру зависит от места расположения объекта:

• Ленинградская область и ДФО — 5 млн руб.,
• другие территории — 3 млн руб.

Как и в других ипотечных программах, здесь применяется правило передачи недвижимости в залог кредитору до полного погашения задолженности. В процессе оформления соответствующие правовые изменения фиксируют в базе данных Росреестра.

Чтобы исключить риски, сопряженные с уменьшением ценности (потерей) имущества, применяют страхование недвижимости на весь срок действия договора.

Супруг обязательно привлекается в качестве созаемщика. Исключение делают при наличии брачного договора. Особое распределение прав на совместно нажитую собственность можно определить специальным соглашением.

Этот документ заверяют в нотариальной конторе. Общее количество созаемщиков (родственников и других частных лиц) — не более 3 человек. По действующим корпоративным стандартам, срок рассмотрения заявки не превышает 5 дней.

Минимальную процентную ставку 2,7% устанавливают при наличии личной страховки. Если заемщик отказывается приобрести полис, тариф увеличивается до 3% годовых.

Министерство сельского хозяйства может отказать в предоставлении субсидий при недостатке бюджетных средств. В подобной ситуации годовой процент увеличивается на действующую ключевую ставку ЦБ РФ.

Переход на повышенный тариф (11,5%) применяют, если заемщик потратил полученные средства не по целевому назначению. Аналогичным образом кредитор изменяет условия при грубом нарушении временного графика платежей.

Такой ситуацией является просрочка:

• 180 дней по возврату основной части долга;
• 90 дней — начисленных процентов.

После выполнения обязательств для расчетов действует исходная ставка по договору.

Основные требования банка

На стадии первичной проверки рекомендуется уточнить соответствие потенциального кредитора (объекта недвижимости) действующим правилам банка. Такой подход предотвратит лишние затраты времени при одобрении заявки на получение ссуды.

К заемщику

Ипотеку предоставляют гражданам РФ при наличии постоянной (временной) регистрации места жительства. Стандартные ограничения, от 21 года до 65 лет, действуют при возврате денег полностью до исполнения максимального возраста в указанном интервале.

Допустимо расширение верхней границы до 75 лет, если одновременно выполнены следующие условия:

• при возрасте основного заемщика до 65 лет пройдет 50% или более срока по ипотечному договору;
• до 65-летнего возраста созаемщика получен полный возврат ссуды по утвержденному временному графику.

Требования к рабочему стажу приведены в сводной таблице:

Если заявитель ведет личное подсобное хозяйство, выписку берут из похозяйственной книги. Такую справку можно получить в местном муниципалитете.

Необходимо подтверждение соответствующей деятельности на протяжении не менее 12 месяцев.

Надежность обеспечения не исключает дополнительной проверки заемщика. Необходимо подтвердить уровень официальных доходов, который позволяет своевременно погашать задолженность.

Сотрудник банка проверяет кредитную нагрузку, историю предыдущего выполнения аналогичных обязательств. В качестве подтверждения финансовой состоятельности можно предоставить сведения об арендных платежах, депозите, других официальных источниках регулярных поступлений.

К недвижимости

Кроме расположения объекта, проверяют отсутствие обременений по выписке из базы данных Росреестра. Необходимо соответствие конфигурации помещений и других технических параметров информации по кадастровому учету. Крупные изменения должны быть зарегистрированы по действующим правилам.

Ипотечный кредит не выдают в следующих ситуациях:

• здание предназначено для планового сноса, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов;
• санитарное (техническое) состояние объекта не соответствует действующим нормам;
• отсутствует подключение к сетям газо- и электроснабжения;
• жилая площадь на члена семьи меньше установленных нормативов, установленных местными органами власти.

При покупке на вторичном рынке выселение несовершеннолетнего ребенка выполняется только по согласованию с органами опеки и попечительства. Банк вправе требовать решения этого вопроса до выдачи кредита.

До погашения долга и устранения залогового обременения не разрешено изменение прав собственности. Новый владелец может сдавать жилье в аренду, выполнять косметический ремонт. Однако крупную реконструкцию придется согласовывать с банком.

Залогодержатель вправе проверять действительное состояние имущества в период действия ипотечного договора. Чрезмерная удаленность объекта от регионального отделения банка также может быть причиной отказа.

Для получения объективной информации о рыночной стоимости объекта выполняется профессиональная оценка. Частного эксперта (профильную организацию) выбирают по согласованию с банком. Подготовленный документ действителен 6 месяцев с даты проставления удостоверяющей подписи исполнителя.

К земле

В постановлении правительства отсутствуют дополнительные требования (кроме территориального соответствия) к земельному участку. Однако кредитор самостоятельно устанавливает правила соответствия объекта залоговым требованиям. Как и при покупке жилой недвижимости, в данном случае надо сделать экспертную оценку для проверки ликвидности имущества.

К застройщику

Подходящая подрядная организация должна соответствовать следующим требованиям (часть списка):

• минимальный допустимый опыт профильной деятельности — 2 года;
• суммарная стоимость основных средств по балансу за контрольный период (24 месяца) — не менее 10%;
• выручка по налоговой отчетности за последний год — от 3 млн руб.;
• общая сумма исков к предприятию — не более 10% от чистых активов.

Кроме того, на дату проверки компания не должна находиться в стадии ликвидации (реорганизации).

Полный перечень проверяемых позиций опубликован в тематическом разделе сайта РСХБ.

Необходимые документы

При покупке готового к заселению объекта недвижимости проверяют наличие у продавца прав распоряжения соответствующей собственностью.

Частное лицо предоставляет ДКП, приватизационный договор либо иной подтверждающий документ.

Отсутствие обременений и соответствие технических параметров контролируют по выписке из Росреестра. Независимой оценкой устанавливают рыночную стоимость. Дополнительные требования уточняют с учетом особенностей предмета кредитования.

На квартиру

Справкой из регионального подразделения МВД подтверждают количество (возраст) прописанных жильцов. Необходимо предоставить письменное согласие супруга (других собственников, органов опеки) на сделку по продаже.

На дом в сельской местности

Кроме перечисленных документов, в банк передают информацию о правах собственности на земельный участок либо о долгосрочной аренде. Дом должен соответствовать требованиям к объекту, предназначенному для круглогодичного проживания.

На строительство

При оформлении покупки по договору долевого участия в строительстве в банк передают:

• правоустанавливающие документы на здание (участок);
• проектную декларацию застройщика;
• утвержденное разрешение на строительство объекта;
• копию ДДУ.

При строительстве дома, кроме правоустанавливающих документов на земельный участок (договора аренды), надо предоставить для проверки:

• полную выписку из базы данных ЕГРН с топографическим планом;
• смету и договор с подрядчиком;
• разрешение на выполнение строительных работ;
• согласование проекта со снабжающими и контролирующими организациями.

Следует помнить о необходимости ввода здания в эксплуатацию не позднее чем через 24 месяца после получения займа.

На участок

Помимо договора купли-продажи либо другой схемы передачи прав собственности, допустимо применение долгосрочной аренды. Вместе с этими документами надо подготовить выписку с планом из Росреестра.

Для подачи заявки в банк

Перечень документов, которые надо предоставить для одобрения ипотеки, следующий:

• заполненное по установленной форме заявление с анкетными данными;
• гражданский паспорт с отметками о регистрации постоянного (временного) места жительства;
• СНИЛС;
• военный билет или приписное свидетельство, если заявителю (мужчине) не исполнилось 27 лет;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки либо справка из отдела кадров;
• сведения об официальных доходах (2-НДФЛ);
• свидетельства о браке, рождении детей.

Дополнительно передают рассмотренные выше документы по объекту кредитования.

Порядок оформления ипотеки

Для получения займа на вторичное жилье (квартиру) действуют по следующему алгоритму:

• выбирают населенный пункт, соответствующий правилам программы;
• заключают предварительный договор с продавцом;
• для закрепления обязательств сторон по сделке передают задаток (получение денег подтверждается письменной распиской);
• передают в РСХБ заявление и сопроводительные документы;
• после одобрения займа подписывают ипотечный договор, оформляют страховку недвижимости;
• проводят сделку купли-продажи с регистрацией нового собственника и залога в базе данных ЕГРН.

Для расчета наличными можно использовать стандартную схему с депозитарной ячейкой. Продавец получает доступ в хранилище после предоставления сотруднику банка паспорта и выписки Росреестра.

Дополнительные расходы

Банк предоставляет ссуду до 85% от результата экспертной оценки рыночной стоимости. Кроме этой суммы, в расчет добавляют первоначальный взнос (минимум 10%).

Также надо учесть дополнительные затраты:

• оформление страховых полисов;
• задаток продавцу;
• оплату нотариальных услуг.

Регистрация прав нового собственника в Росреестре стоит 2000 руб. Некоторые расходы стороны сделки купли-продажи могут разделить в произвольных пропорциях. Соответствующие обязанности указывают в тексте ДКП.

Нюансы погашения сельскохозяйственного кредита

Для предварительной проверки финансового плана можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте РСХБ.

В таблице представлен пример со следующими исходными условиями:

• аннуитетная схема погашения долга (равными долями);
• оценочная стоимость объекта недвижимости — 2 650 000 руб.;
• сумма по ипотечному договору — 1 855 000 руб.;
• процентная ставка при комплексном страховании заемщика — 2,7%.

Ежемесячный платеж, руб.:

Разрешено досрочное (частичное, полное) погашение задолженности без штрафных санкций и комиссионных вознаграждений. Соответствующее заявление составляют по стандартной форме.

Расчет выполняется в дату очередного платежа по утвержденному временному графику. Допустимо применение средств материнского капитала.

Возможность рефинансирования для клиентов банка

РСХБ предлагает программу перекредитования со следующими условиями:

• базовая ставка — 8,5%;
• сумма — до 20 млн руб.;
• срок — от 12 до 360 месяцев.

Максимальный размер ссуды в процентах от рыночной стоимости зависит от вида недвижимости:

• дом с участком — 75;
• таунхаус — 80;
• квартира — 80.

В сводной таблице приведены ставки при получении займа на сумму (до/от) 3 млн руб.:

Тариф увеличивается на 1% при отказе от комплексного личного страхования либо при нарушении графика платежей по соответствующему полису.

Отрицательные стороны программы для покупки недвижимости в селе

Вместо сельской ипотеки можно использовать другие способы финансирования для приобретения жилья.

Многодетным семьям, например, предоставляют поддержку без выполнения требований по расположению объекта.

Для объективности обзора следует перечислить другие недостатки (ограничения) данной программы:

• объект покупки должен соответствовать критериям жилой недвижимости с подключенными инженерными коммуникациями;
• срок строительства на пустом земельном участке — не более 24 месяцев;
• при расчете допустимой минимальной площади надо учитывать нормативы на 1 члена семьи, которые утверждены местными органами власти;
• максимальная сумма займа отличается в разных регионах;
• поддержка со стороны государства обеспечивается только по договорам, заключенным с 01.01.2020.

Базовая процентная ставка увеличивается, если заемщик отказывается страховать жизнь (в трудоспособном состоянии). Аналогичные условия действуют и при оформлении других кредитных продуктов, поэтому данный недостаток нельзя назвать исключением из стандартных правил.