Ипотечные кредиты в Россельхозбанке на строительство частного жилого дома

Ипотеку на возведение дома получить сложнее, чем кредит на городскую квартиру. Дело в недоверии российских банков к сегменту малоэтажной недвижимости, которое связано с невозможностью точно оценить ликвидность домов до начала строительства.

В Россельхозбанке ипотека на строительство жилого дома выдается наравне с займами на покупку квартир. Потенциальные заемщики также могут стать участниками льготных программ или получить кредит с господдержкой.

Особенности кредитования под возведение жилья в РСХБ

Специальных программ кредитования для постройки объектов недвижимости в Россельхозбанке нет.

Но такой вариант использования заемных средств предусмотрен стандартной (в т.ч. с маткапиталом) и «Сельской ипотекой». Если же заемщику нужна небольшая сумма, то проще обратиться за потребительским нецелевым кредитом.

Отличия ипотеки на строительство дома от обычной

Несмотря на преимущества дома (индивидуальную планировку, большую площадь комнат), получить кредит на строительство сложнее, чем на готовую квартиру.

Такая ипотека отличается от стандартной:

• жесткими требованиями к земельному участку (новостройка должна находиться на земле, предназначенной для индивидуального строительства и постоянного проживания);
• необходимостью предоставить на утверждение проект, затем — документы, подтверждающие окончание стройки;
• более высокими процентными ставками (ликвидность квартиры гораздо выше, чем дома, который только планируется построить);
• необходимостью предоставить дополнительное обеспечение (поручительство, залог иного объекта недвижимости) на период проведения работ;
• возможностью получать деньги по частям, по мере завершения очередных этапов строительства.

Тарифный план «Сельский»

В рамках государственной программы по развитию сельских территорий в 2020 г. начала действовать льготная ипотека. Одним из первых банков, которые разработали соответствующий кредитный продукт, является РСХБ. За месяц банк предварительно одобрил 64 тыс. заявок на сумму свыше 140 млрд руб. Больше 5,2 тыс. заемщиков уже получили средства на сумму более 10,4 млрд руб.

Условия Сельской ипотеки в Россельхозбанке:

• кредитная ставка — 2,7% (без страхового полиса — 3%);
• сумма — 100 тыс.-5 млн руб. (до 3 млн руб. — кроме Ленинградской области и Дальневосточного ФО);
• максимальный срок выполнения обязательств — 25 лет;
• первый взнос — от 10%.

При выполнении некоторых условий, предусмотренных договором с банком, льготный процент может измениться на базовый (текущая ставка + ключевая ЦБ) или стандартный (11,5%).

Доход можно подтвердить по форме РСХБ. В качестве созаемщиков привлекаются не более 3 человек, включая не состоящих в родственной связи. Супруг / супруга автоматически становятся созаемщиками.

Условия выдачи кредита

Условия стандартного кредитования на строительство:

• сумма — до 60 млн руб.;
• ставка — от 7,5% годовых;
• срок исполнения обязательств — до 30 лет;
• первый взнос — от 15% общего размера займа;
• отсутствие комиссий за выдачу средств.

Для многодетных семей и при использовании маткапитала действуют специальные условия.

Процентные ставки

Ставка рассчитывается индивидуально для каждой заявки.

Факторы, которые влияют на годовую процентную ставку, следующие:

• наличие / отсутствие обеспечения;
• страхование заемщика / отказ от полиса;
• вид кредитования, программа;
• срок действия договора и сумма;
• уровень риска банка;
• кредитная история (КИ);
• пакет документов и др.

Рассчитывать на оформление договора с минимальной переплатой могут только надежные клиенты РСХБ: физические лица с хорошей КИ и работники компаний-участников «зарплатного проекта».

Для кредитных договоров, предусматривающих заем до 3 млн руб. на возведение дома или приобретение участка, действуют такие ставки:

Если сумма кредита превышает 3 млн руб., предлагаются следующие условия:

Процент не меняется на продолжении всего срока кредитования, если соглашением между банком и заемщиком не предусмотрено иное. В случае нарушения условий договора РСХБ может в одностороннем порядке увеличить ставку.

При отказе от страхования жизни и трудоспособности ставка увеличивается на 1%.

Александр Москатов, управляющий директор сети «Миэль», добавляет, что во всех банках средняя ставка по загородной недвижимости примерно на 1% выше, чем по городской.

Требования к заемщику

Заемщик должен иметь общегражданский паспорт с регистрацией в одном из регионов присутствия Россельхозбанка.

Требования к возрасту:

• от 21 года на момент оформления договора до 65 лет на дату внесения последнего платежа;
• 21-75 лет (если до того, как клиенту РСХБ исполнится 65 лет, пройдет не менее половины срока кредитования и до исполнения созаемщику 65 лет средства будут возвращены банку полностью).

Решение по заявке зависит от размера дохода (он должен быть достаточным, чтобы обслуживать заем) и долговой нагрузки (в РСХБ откажут, если имеются просроченные кредиты).

Необходимый стаж:

Если нет возможности подтвердить занятость и размер дохода, можно подать заявку на кредит по 2 документам (до 8 млн руб. под 8,8%). Но такая программа кредитования не предусматривает использования средств для строительства (разрешается приобрести жилой дом с участком).

К имуществу

Участок должен находиться на территории населенного пункта с разрешенным ИЖС и принадлежать заемщику (на правах собственности или аренды у органов местного самоуправления). Заявку одобрят, если срок аренды превышает период действия договора. Вести строительство разрешается собственными силами или с привлечением подрядчиков.

При рассмотрении сметы строительства учитываются планируемое физическое состояние и капитальность итогового объекта.

Основные критерии:

• благоустройство, наличие коммуникаций и инфраструктуры (круглогодичный подъезд, интенсивная застройка близлежащих территорий);
• используемые материалы (например, для фундамента допускаются камень, кирпич, бетон), планировка, количество этажей, качество систем;
• наличие документов (включая оформленные договоры с поставщиками коммунальных услуг).

Возможные варианты получения ссуды в Россельхозбанке

Получение ипотеки на возведение жилья — сложная процедура с высокой вероятностью отказа или завышения процентной ставки, т.к. банк идет на большой риск (заемщик может не достроить дом или готовое строение окажется неликвидным). Поэтому часто бывает проще и выгоднее оформить кредит по другой программе (например, с привлечением семейного капитала или под залог другого объекта недвижимости).

Потребительский кредит

Если строительство не требует привлечения кредитных средств в большом размере (например, заемщик самостоятельно накопил часть суммы), то лучше оформить потребительский кредит.

Преимущества такой программы:

• возможность использовать средства на любые цели;
• меньшая кредитная ставка (в сравнении с целевыми жилищными программами);
• упрощенная схема получения средств, отсутствие необходимости готовить большой пакет документов;
• отсутствие необходимости передавать собственность в залог.

Кроме того, банки чаще оформляют потребительские кредиты, чем займы по целевым программам.

Условия потребительского кредитования в Россельхозбанке представлены в таблице:

Ставка зависит от суммы и срока кредитования, а также категории, к которой относится клиент.

Стандартный процент для физических лиц, не получающих зарплату на карты РСХБ и не являющихся работниками бюджетных организаций (указана ставка при подаче заявки в офисе банка / онлайн) следующий:

Надбавка к процентам на основную сумму кредита:

• отсутствие положительной КИ — +2%;
• отказ от страхования, если размер займа не превышает 1 млн руб., — +4,5%;
• отказ от страхования жизни и здоровья при сумме кредитования свыше 1 млн руб. — +2,5%.

Материнский капитал

Для семей, в которых один из супругов не старше 35 лет, и обладателей материнского капитала предусмотрены специальные условия:

• средства семейного капитала разрешается направлять в качестве первого взноса или для досрочного погашения имеющегося долга;
• недвижимость оформляется в долевую собственность;
• молодые семьи могут воспользоваться отсрочкой при рождении ребенка (до окончания декретного отпуска матери).

Условия ипотеки:

• срок кредитования — 12 месяцев-30 лет;
• сумма — 100 тыс.-60 млн руб.;
• минимальная ставка — 7,5%;
• первый взнос — 10%.

В последнем случае исключения такие: 0%, если размер маткапитала соответствует 10%-ной стоимости строительства дома или превышает этот показатель; 20%, если банком учитывались доходы от ведения хозяйства).

Залоговая ипотека

Кредитный договор может быть обеспечен залогом в виде участка, на котором предполагается возведение жилого дома.

В таком случае действуют следующие условия:

• срок действия кредитного договора — 12 месяцев-30 лет;
• сумма — 100 тыс.-20 млн руб. (но максимум 70% стоимости объекта, передаваемого в залог);
• первый взнос отсутствует;
• минимальная ставка — 9,1%.

Стандартная

Стандартные условия подходят, если потенциальный заемщик уже владеет земельным участком и собирается привлечь кредитные средства для строительства частного дома.

Этапы оформления

Оформлять ипотеку для строительства жилого дома самостоятельно необязательно. Часть организационных вопросов берут на себя кредитные брокеры. Но потенциальный заемщик во всем может разобраться и без помощи посредников.

Этапы оформления ипотечного договора:

1. Отправить заявку на рассмотрение.
2. Подготовить проект и смету строительства.
3. Провести оценку земельного участка или недвижимости, которая передается в залог банку.
4. Получить предварительное одобрение кредитора.
5. Застраховать объект залога и (по желанию) жизнь и здоровье заемщика.
6. Оформить кредитный договор, закрепляющий отношения между сторонами.
7. Получить средства в безналичном виде. Банк может перечислить их напрямую подрядчикам, если строительство будет осуществлять фирма.

Необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи и предоставлять в банк документы о ходе строительства, если это прописано в условиях кредитного договора.

Необходимые для одобрения документы

Стандартный пакет документов:

• анкета-заявление на получение кредитных средств;
• паспорта заемщика и созаемщиков;
• СНИЛС;
• копия трудовой книжки и оригинал для сверки;
• трудовой договор;
• подтверждение дохода;
• военный билет (для мужчин призывного возраста);
• водительское удостоверение (если имеется);
• свидетельства о браке / разводе, рождении детей (при наличии).

Если предоставленных сведений будет недостаточно для принятия решения об оформлении ипотеки, банк может запросить дополнительные документы, подтверждающие анкетные данные или финансовое положение клиента.

Дополнительно предоставляется пакет бумаг на участок и планируемый объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Все документы должны быть оформлены надлежащим образом.

Понадобятся:

• свидетельство регистрации права собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт;
• выписка из Росреестра;
• официальное разрешение на выполнение строительных работ;
• договор подряда (если планируется привлекать подрядчика);
• проект дома, смета (РСХБ может предоставить сумму, не превышающую 80% сметной стоимости частного дома).

Особенности страхования

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, обязательно страховать только объект залога. В зависимости от условий кредитования это может быть земельный участок, земля и дом, который планируется построить, другое недвижимое имущество заемщика. Страхование жизни и здоровья обязательным не является, но влияет на снижение ставки.

Способы внесения платежей

Заемщик может самостоятельно выбрать схему погашения.

Чаще всего предлагаются такие варианты:

1. Аннуитетные платежи. Ежемесячная сумма к оплате не меняется на протяжении всего периода кредитования. Это облегчает планирование бюджета. Недостатком является то, что основная сумма кредита гасится медленнее, поэтому придется заплатить больше процентов (чем при дифференцированной схеме).
2. Дифференцированная схема. Каждый платеж — часть тела кредита и проценты на остаток. С каждым месяцем сумма ипотеки постепенно уменьшается, в соответствии с чем снижается и процентная часть. При использовании такой схемы можно меньше переплатить на процентах, если получится досрочно погасить долг.

Для выбора оптимального варианта стоит руководствоваться такой логикой: если заемщик сможет справиться с первыми платежами по дифференцированной схеме, то лучше выбрать ее, т.к. переплата будет меньше. Если первые выплаты будут неподъемными для личного бюджета, то стоит остановиться на аннуитетной схеме.

Калькулятор предварительных расчетов

Калькулятор предназначен для самостоятельного расчета полной суммы кредита и ежемесячных платежей. Онлайн-инструмент позволяет сравнить банковские продукты и схемы внесения платежей, понять, какая сумма переплачивается в каждом случае, оценить выгоды выбранной программы кредитования.

Возможность рефинансирования

РСХБ предлагает заемщикам, у которых открыта ипотека в других банках, получить новый заем на более выгодных условиях для покрытия предыдущего, т.е. рефинансировать.

Условия:

• максимальная сумма — 20 млн руб.;
• срок — 12 месяцев-30 лет;
• минимальная ставка — 8%.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования на постройку загородного дома в РСХБ

Преимущества ипотеки на ИЖС:

• квартирный вопрос решается быстро;
• можно сэкономить на процентах, если заемщик попадает под льготу (молодые семьи, военные и др.);
• после выполнения долговых обязательств заемщик получает в собственность дом, построенный по индивидуальному проекту;
• при снижении ключевой ставки ЦБ в дальнейшем можно рефинансировать заем и платить меньше;
• досрочное погашение возможно без дополнительных комиссий и позволяет сэкономить на процентах (при дифференцированной схеме).

Россельхозбанк первым начал выдавать льготную «Сельскую ипотеку» (многие другие программы кредитования с господдержкой появляются сначала в РСХБ, а уже после — в других банках).

Недостатки ипотечных кредитов:

• высокая стоимость обслуживания долга;
• необходимость получать официальный доход;невозможность продать дом или распорядиться им другим образом до исполнения обязательств без согласия банка;
• риск потерять жилье (для пятой части должников через какое-то время выплаты по разным причинам становятся неподъемными);
• сложность заключения сделки.

Есть специфические негативные особенности, которые касаются «Сельской ипотеки»:

• выбор участков под строительство ограничен, т.к. в программе участвуют села, поселки городского типа, которые не входят в состав городских округов, и города с населением менее 30 тыс. человек;
• воспользоваться льготной ставкой можно только 1 раз;
• процент может быть пересмотрен в сторону увеличения в одностороннем порядке;
• заявки рассматриваются дольше, чем на стандартную ипотеку.

Оформление кредита на ИЖС происходит только в индивидуальном порядке. Многое зависит от стабильности доходов заемщика и перспектив дальнейшего роста личного благосостояния. Поэтому стоит тщательно взвесить все преимущества и недостатки ипотеки, прежде чем принять окончательное решение.